Vous êtes en couple ou en famille et vous envisagez de vous lancer dans l’achat de votre résidence principale ? La Société Civile Immobilière (SCI) pourrait bien être la clé de votre projet immobilier. Longtemps réservée aux grands projets de gestion immobilière, la SCI s’ouvre désormais à tous ceux qui souhaitent optimiser leur patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble des biens immobiliers. Concrètement, la SCI est une personne morale distincte de ses associés, qui détiennent chacun des parts sociales en fonction de leur apport initial.
Le principal avantage de la SCI réside dans la simplicité de la gestion patrimoniale. Par exemple, des parents peuvent constituer une SCI pour transmettre une maison à leurs enfants. Plutôt que de léguer directement le bien, ils cèdent progressivement leurs parts sociales, ce qui évite les complications de l’indivision.
La création d’une SCI nécessite au moins deux associés. Ces derniers peuvent être des membres de la famille, des amis ou des partenaires d’affaires. Les statuts de la SCI doivent préciser la répartition des parts, les modalités de prise de décision et les règles de gestion de la société. Une fois les statuts rédigés, ils doivent être enregistrés et la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Comment créer une SCI pour sa résidence principale ?
Apport d’un bien immobilier existant à une SCI
Si les associés possèdent déjà un bien immobilier qu’ils souhaitent inclure dans une SCI, ils peuvent procéder à un apport en nature. Cette opération consiste à transférer la propriété du bien à la SCI en échange de parts sociales. Les associés doivent évaluer la valeur du bien apporté, car cette estimation immobilière sera inscrite dans les statuts et aura des implications fiscales.
Création d’une SCI avant l’achat du bien immobilier
Pour ceux qui ne possèdent pas encore de résidence principale, il est possible de créer une SCI avant l’acquisition du bien. Dans ce scénario, la SCI est créée de toutes pièces, les statuts sont rédigés et enregistrés, puis la société emprunte les fonds nécessaires pour acheter le bien immobilier. La SCI devient alors propriétaire du bien dès l’achat.
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Les avantages d’acheter sa résidence principale via une SCI
Répartition personnalisée des biens
Lorsque vous achetez une maison en SCI, vous pouvez déterminer la répartition des parts sociales de manière flexible et personnalisée. Cela est particulièrement avantageux pour les couples mariés sous le régime de la communauté de biens, qui souhaitent une répartition différente de la propriété.
Protection du conjoint en cas de décès
La création d’une SCI permet de mieux protéger le conjoint survivant. Chaque conjoint détient l’usufruit des parts de l’autre et la nue-propriété de ses propres parts. En cas de décès, le conjoint survivant récupère automatiquement la pleine propriété des parts.
Avantages fiscaux
La SCI offre plusieurs avantages fiscaux :
- Exonération des droits de mutation : Les donations de parts sociales de la SCI être exonérées de droits de mutation si la donation porte sur un montant inférieur à 100 000 € et qu’elle a lieu tous les 15 ans.
- Exonération d’impôt sur la plus-value : Si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et que les occupants ne versent pas de loyer à la SCI, la plus-value réalisée lors de la vente du bien peut être exonérée d’impôt.
- Réduction d’impôt en cas de déficit foncier : Les déficits fonciers générés par les charges de la SCI peuvent être imputés sur le revenu des associés, dans certaines limites, ce qui permet de réduire leur impôt sur le revenu.
Les inconvénients d’acheter sa résidence principale via une SCI
Malgré ses nombreux avantages, l’achat d’une maison en SCI pour y habiter comporte également certains inconvénients :
Formalités administratives et coûts de création
La création d’une SCI implique de nombreuses formalités administratives. Il est nécessaire de rédiger les statuts, de les enregistrer et d’immatriculer la société au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). En moyenne, les frais de création d’une SCI peuvent s’élever à environ 1 500 €, voire plus.
Gestion et obligations comptables
Une fois créée, la SCI doit respecter des obligations comptables et de gestion strictes. Cela inclut la tenue d’une comptabilité régulière, la convocation d’assemblées générales annuelles et la rédaction de procès-verbaux. Même si la SCI n’a pas d’activité commerciale, elle doit également déclarer ses revenus et ses charges.
Risques fiscaux
L’optimisation fiscale offerte par la SCI n’est pas sans risque. L’administration fiscale peut considérer certaines opérations comme abusives, notamment si elles visent uniquement à réduire l’impôt à payer. De plus, lorsque la résidence principale est détenue par une SCI, l’abattement forfaitaire de 30 % sur la valeur du bien n’est pas applicable pour le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Avant de vous lancer dans l’achat d’une maison en SCI pour y habiter, il est important de bien évaluer ces aspects et de consulter des professionnels pour sécuriser votre investissement immobilier.
