Illimitée, 1 an, 3 ans, 6 mois… La validité des diagnostics immobiliers n’est pas uniforme. Une disparité qui peut interroger, mais qui s’explique tout simplement par la nature des contrôles effectués. Là où l’amiante et le plomb ne varient qu’en cas de travaux sur le bâti, l’état parasitaire ou l’installation électrique nécessitent un suivi plus rapproché. Derrière chaque durée se cache donc une logique technique et réglementaire. Concrètement, connaître et respecter ces différentes échéances est capital pour vendre (ou louer) en toute légalité. Un dossier de diagnostics incomplet ou périmé et fragilise votre transaction. Pire, il vous expose à des sanctions.
Les diagnostics à validité illimitée, mais sous conditions
Amiante
Le repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante (MPCA) est régi par les articles R1334-14 à R1334-29 du Code de la Santé Publique. Depuis le 1er avril 2013, sa validité est illimitée s’il conclut à l’absence d’amiante.
Cette pérennité, après tout, est logique : l’amiante ayant été interdite en France en 1997. Un bien qui en est exempt le restera, sauf apports ultérieurs. Si l’absence d’amiante est avérée, le propriétaire est dispensé de diagnostic et de travaux ultérieurs. Seule une altération du bâti (démolition, percement) remettra en cause ce constat initial.
En revanche, si le repérage révèle des MPCA, un diagnostic plus poussé doit être réalisé pour évaluer leur état de conservation. Trois classements sont possibles :
- EP (évaluation périodique) : contrôle tous les 3 ans
- AC1 (action corrective de 1er niveau) : surveillance renforcée
- AC2 (action corrective de 2nd niveau) : travaux dans les 3 mois
Plomb
Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP), défini aux articles L1334-5 et L1334-6 du Code de la Santé Publique, suit la même logique. S’il ne révèle pas de plomb au-delà des seuils réglementaires, il reste valide tant que le bien n’est pas modifié. Rappelons que le CREP est obligatoire pour les immeubles construits avant 1949, et qu’il porte sur tous les revêtements (peintures, enduits) accessibles.
On retrouve ici la même logique que pour l’amiante : en cas de résultat négatif et en l’absence de travaux, le diagnostic immobilier n’a pas à être réitéré. Pour autant, la validité illimitée n’efface pas le risque propre aux peintures anciennes. En cas de dégradation, des mesures d’empoussièrement peuvent toujours être exigées.
Attention toutefois : si du plomb est détecté au-delà des seuils réglementaires, la durée de validité du CREP est réduite à 1 an en cas de location si le bien est à risque (dégradations).
Loi Carrez
La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996), rappelons-le, impose au vendeur d’un lot de copropriété de mentionner dans l’acte de vente la superficie privative. C’est l’article 4-1 du décret n°97-532 du 23 mai 1997, qui précise les conditions et méthodes de calcul. Sont pris en compte les planchers, murs et cloisons, sans seuil de hauteur. Sont exclus les caves, garages, terrasses et lots d’une superficie inférieure à 8 m².
Un mesurage “Carrez” n’a pas à être refait, sauf modification des locaux. Et contrairement à l’amiante et au plomb, la validité illimitée de la loi Carrez n’est pas soumise à une date seuil. Dès lors que la configuration des lieux est inchangée, le mesurage initial fait foi.
Les diagnostics à renouveler périodiquement
Termites
L’état relatif à la présence de termites, obligatoire dans les communes listées par arrêté préfectoral, n’est valable que 6 mois (article R271-5 du Code de la Construction et de l’Habitation). 6 mois représentent un délai court. Il s’explique en réalité par la vitesse de prolifération des termites.
Quel que soit le résultat, une nouvelle vérification est indispensable lors de chaque transaction, afin de s’assurer de l’état actuel du bien. Le professionnel certifié relève les éventuels indices d’infestation sur toutes les parties accessibles (extérieures et intérieures). Et en cas de doute, il peut sonder les bois, quitte à effectuer un prélèvement pour analyse.
État des risques et pollutions (ERP)
L’acquéreur ou le locataire d’un bien immobilier doit être informé des risques naturels et technologiques auxquels il est exposé. La règle est en place depuis la loi du 30 juillet 2003. C’est l’objet de l’état des risques et pollutions, et il est valable 6 mois. Ce délai de 6 mois est en fait calé sur celui de validité des documents officiels. Ici, l’esprit de la règle est donc de fournir une information actualisée, à chaque transaction (article L125-5 du Code de l’Environnement).
L’ERP est établi par le vendeur ou le bailleur. L’un ou l’autre se base sur des informations publiques (plans de prévention, arrêtés, cartographies). Il précise l’exposition du bien aux risques (inondation, sécheresse, avalanche, sismicité, radon), et relate en détail les sinistres indemnisés.
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE, bien connu, renseigne sur la consommation d’énergie et l’impact climatique d’un logement ou d’un bâtiment. Particulièrement important car il est devenu un paramètre bien réel dans toute estimation immobilière. Depuis le 1er juillet 2021, sa méthode de calcul a été revue, et sa validité portée à 10 ans.
Rappelons que la réforme de 2021 était issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, visant à fiabiliser le DPE. Le nouveau modèle 6.1 prend en compte davantage de paramètres (isolation, équipements, localisation), afin d’évaluer la performance énergétique intrinsèque du bien.
Installations d’électricité et de gaz
L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz doit être refait tous les 3 ans pour une vente. Et tous les 6 ans pour une location (article L134-7 du Code de la Construction et de l’Habitation). Dans la pratique, ces délais correspondent eux aussi à l’intervalle entre deux contrôles obligatoires.
Lors de ce diagnostic, le professionnel s’intéresse à l’état apparent des équipements (câblage, tableau, prises, robinets). Il s’assure qu’ils cochent les cases en matière de sécurité. Il consigne d’éventuelles anomalies mineures, et au besoin signale une installation dangereuse, pour des travaux à engager d’urgence.
Assainissement
Le diagnostic d’assainissement est obligatoire depuis la loi sur l’eau du 3 janvier 1992. Tous les 10 ans maximum, un “contrôle du bon fonctionnement des installations d’assainissement non collectif” doit donc être mené, puis rapporté par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) (article L2224-8 du CGCT).
Le SPANC vérifie que la fosse, le bac dégraisseur, l’épandage, etc. sont en bon état et bien entretenus. Il note des commentaires sur la salubrité, l’environnement. En cas de non-conformité, il peut exiger des travaux, à réaliser dans un délai de 4 ans (1 an en cas de vente). Leur coût est à la charge du propriétaire.
Quelles sont les conséquences juridiques d’un diagnostic périmé ou invalide ?
La règle est désormais bien connue : tous les diagnostics immobiliers obligatoires en cours de validité doivent être annexés à la promesse de vente, à l’acte authentique et remis à l’acheteur au moment de la signature (article L271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation) au plus tard. Malgré les prix des diagnostics immobiliers, il faut donc jouer le jeu, l’économie à court terme pouvant se transformer en coûteuse procédure par la suite.
Mais est-ce qu’un diagnostic périmé engage la responsabilité du vendeur ? Oui, en théorie. Annexer sciemment un diagnostic périmé va clairement à l’encontre de l’obligation d’information du vendeur. Une pratique particulièrement risquée sur un marché concurrentiel comme celui des annonces immobilières Paris. S’il n’y a pas de sanction automatique, il y a des risques juridiques réels.
L’acheteur pourra invoquer ce défaut d’information pour engager la responsabilité du vendeur. Il devra alors prouver l’existence d’un vice caché et d’un préjudice (moins-value, travaux) pour obtenir :
- une diminution du prix proportionnelle au préjudice subi (article 1644 du Code Civil)
- voire l’annulation de la vente s’il y a un dol (manœuvre trompeuse) du vendeur ou une erreur déterminante de l’acheteur (article 1130 du Code Civil).
Fournir intentionnellement un diagnostic non valide pourrait aussi être qualifié de pratique commerciale trompeuse. Un délit passible de 2 ans d’emprisonnement et 300 000€ d’amende (article L121-2 du Code de la Consommation).
Pour finir, les diagnostics immobiliers, même à jour, n’exonèrent pas le vendeur de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code Civil). Si l’acheteur découvre un défaut antérieur non révélé par les diagnostics, il peut agir contre le vendeur dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.