Comment bien investir dans la pierre

Quels sont les points cardinaux d’un investissement immobilier réussi ? Fabien Vatinel, directeur de l’ingénierie patrimoniale Banque Neuflize OBC, livre ses réponses.

Si l’emplacement demeure toujours la règle d’or d’un bon investissement immobilier, plusieurs points cardinaux devront néanmoins être pris en compte dans l’élaboration du projet. A savoir, arbitrer entre une fiscalité à l’impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS), choisir d’acheter en direct ou via une société, préférer louer nu ou en meublé, financer l’acquisition sur fonds propres ou à crédit. En effet, plusieurs paramètres conditionnent l’optimisation de l’investissement, qu’il s’agisse du rendement net, de l’imposition de la plus-value de cession à terme, de l’ISF ou encore de la transmission. Le niveau élevé des revenus fonciers nécessite de s’interroger sur la finalité de l’opération : probabilité et échéance de revente ou conservation et transmission du bien.

Régime fiscal 

Les loyers imposés au titre des revenus fonciers sont taxés en tranche marginale à l’IR (45% maximum), outre les prélèvements sociaux (15,5% dont 5,1% déductibles), soit un taux maximum d’imposition de 58,2% (plus contribution exceptionnelle sur les hauts revenus le cas échéant, de 4% maximum). Le choix d’une détention du bien au sein d’une société soumise à l’IS permet d’optimiser l’imposition des loyers, car l’amortissement du bien immobilier et la déduction des frais d’acquisition, non permis en cas d’imposition à l’IR, permettent de réduire l’assiette des loyers imposables à l’IS, outre la déduction des intérêts d’emprunt, charges et travaux. Qui plus est, le taux de l’IS est plus faible, s’élevant à 15% jusqu’à 38 120 A de résultat net imposable et 33% au-delà. La fiscalité IS est plus favorable pendant la phase de remboursement de l’emprunt, car les loyers peuvent être affectés parfois intégralement au remboursement des échéances, compte tenu d’une imposition faible voire nulle en raison des amortissements pratiqués. En revanche, en cas de revente, la plus-value réalisée au sein d’une structure soumise à l’IS est pénalisante, en raison de la réintégration des amortissements dans l’assiette de taxation de la plus-value. En outre, aucun abattement ne s’applique sur la plus-value, contrairement au régime applicable aux plus-values des particuliers (ou via société soumise à l’IR) et aboutissant à une exonération totale d’imposition (22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux). La fiscalité IS sera généralement privilégiée dans une perspective de conservation, d’accroissement et de transmission familiale du patrimoine immobilier, alors que la fiscalité IR pourra être préférée dans une stratégie de vente à long terme des actifs immobiliers.

Patrimoine

La structuration de l’opération, en direct ou via une société, devra être réfléchie en amont de l’acquisition. Le choix pourra être guidé par l’existence d’un projet de transmission aux enfants. L’interposition d’une société permet alors d’éviter une indivision portant sur le bien immobilier lui-même. La gestion du patrimoine est facilitée par la souplesse d’aménagement des statuts d’une société civile. Ainsi, les pouvoirs du gérant pourront être élargis, et l’attribution des droits de vote en assemblée générale aménagés en prévision d’une donation ultérieure en nue-propriété au profit des enfants. Une telle organisation permet de dissocier les pouvoirs de gestion de la transmission du patrimoine. L’acquisition d’un bien à crédit, au moins en partie, permet également de réduire le coût de la donation des parts de la SCI car la valeur nette des parts transmises est minorée de l’emprunt.

Louer vide ou meublé ?

Le choix entre une location nue ou meublée doit également être envisagé. Sous certaines conditions, le statut de loueur en meublé professionnel offrira des avantages non négligeables, que le régime de la location nue ne permet pas d’obtenir. Ainsi, le loueur en meublé professionnel bénéficiera d’une couverture sociale au titre de son activité, de l’exonération ISF au titre des biens professionnels, voire d’une exonération d’imposition des plus-values de cession, ou encore de conditions optimisées en matière de transmission du patrimoine par donation ou succession (paiement différé puis fractionné des droits sur 15 ans, exonération de 75% de la valeur transmise sous réserve d’un engagement de conservation). En pratique, l’administration fiscale est extrêmement vigilante sur le respect des conditions requises, compte tenu des avantages conférés par ce régime.

Nue-propriété

Par ailleurs, certains investissements peuvent s’intégrer dans des stratégies particulières. Ainsi, une acquisition en nue-propriété, grevée d’un usufruit temporaire porté par un investisseur tiers, peut s’avérer judicieuse. Elle permet d’organiser la perception de revenus futurs, dans la perspective d’une retraite et de revenus complémentaires à terme. Cet actif détenu en nue-propriété n’est pas imposable à l’ISF jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété, et l’investisseur peut même déduire de ses revenus fonciers existants par ailleurs les intérêts de l’emprunt ayant financé l’acquisition de la nue-propriété si l’usufruit est détenu par un bailleur social. Les investissements dans des monuments historiques ou biens sous régime loi Malraux permettent la constitution d’un patrimoine foncier de qualité, tout en bénéficiant de régimes fiscaux avantageux et non pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales. Le label octroyé par la Fondation du patrimoine permet également aux propriétaires d’un bien immobilier remarquable de bénéficier d’un régime fiscal incitatif. Gageons que les réformes issues des lois de finances de fin 2014 et de la loi Pinel de juin dernier permettront de renforcer l’attractivité de l’investissement immobilier locatif.

En tout état de cause, la seule recherche d’un régime fiscal n’assurera pas le succès d’un investissement. Il convient avant tout de se poser les bonnes questions sur la structuration du projet en amont de l’opération, en intégrant à la réflexion les objectifs familiaux et patrimoniaux.