L’achat d’un bien immobilier ancien implique des frais de notaire. Leur montant, plus élevé que dans le neuf, est de 7 à 8 % du prix de vente. Entre les taxes, les émoluments et les débours, il n’est pas toujours aisé de calculer les frais. Dans cet article, nous vous aidons à les comprendre et à les optimiser.
Qu’est-ce qu’un bien ancien ?
Le logement que vous envisagez d’acheter est ancien dès lors qu’il a déjà fait l’objet d’un transfert de propriété ou encore de mutation. Le caractère ancien du bien ne dépend pas de l’année de construction. Mais alors, quel est l’intérêt de savoir si un bien est ancien ou neuf ? La réponse réside dans les frais de notaire: ces derniers sont plus élevés dans l’ancien.
Frais de notaire ancien : quel est leur montant ?
Les frais notariés sont un pourcentage du prix de vente du bien. C’est pourquoi une estimation immobilière précise, basée sur la valeur vénale d’un bien immobilier, permet un calcul estimatif fiable.
Dans le neuf, le montant total des frais varie entre 2 et 3% du prix de vente. En revanche, la part des frais de notaire dans l’ancien correspond à 7 ou même 8% du prix de vente. Par exemple, pour un bien ancien à 1 000 000 €, le montant des frais de notaire 2025 sera en moyenne de 75 000 €. Consultez nos annonces immobilières Paris pour découvrir les opportunités du marché.
Alors pourquoi une telle différence ? L’écart se trouve dans les droits de mutation. Dans l’ancien, ils sont de 5,81 % du prix du bien dans presque tous les départements. Seuls les territoires de l’Indre, du Morbihan et de Mayotte bénéficient d’un taux réduit à 5,09 %. Dans le neuf, en revanche, ces taxes sont réduites à 0,715 % (taxes départementales).
Comment sont composés les frais de notaire dans l’ancien ?
La part la plus importante (80 %) des frais de notaire correspond aux droits de mutation, appelés aussi droits d’enregistrement. Ce sont les taxes reversées aux collectivités locales et la taxe de publicité foncière prélevée par l’État. Sans oublier la contribution de sécurité immobilière qui est une taxe fixe de 0,10% du prix du bien, avec un montant minimum de 15€.
En outre, les émoluments du notaire représentent la partie de sa rémunération qui est réglementée et calculée selon un barème des frais dégressifs proportionnels. Le calcul est effectué sur la base d’un taux applicable à des tranches d’assiette :
- 0 € à 6 500 € : 3,870 % ;
- 6 500 € à 17 000 € : 1,596 % ;
- 17 000 € à 60 000 € : 1,064 % ;
- Au-delà de 60 000 € : 0,799 %.
S’agissant des prestations de service non réglementées comme le conseil ou la rédaction d’actes spécifiques, elles correspondent aux honoraires du notaire.
Quant aux débours, ce sont les frais avancés par le notaire lors de la transaction immobilière. Ils rémunèrent les différents intervenants et financent la conception de certains documents officiels. Ces coûts sont in fine à la charge de l’acquéreur.
Qui paie les frais de notaire dans l’ancien ?
Il vous incombe, en tant qu’acheteur, de payer les frais d’acquisition au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Sauf dans le cadre d’une vente « acte en main », dans ce cas, c’est le vendeur qui assure le paiement des frais notariés. Cependant, il est courant que ce dernier augmente le prix de vente du bien en compensation. Pour cette raison, nous vous recommandons de faire appel à un agent immobilier. L’objectif étant de savoir quelle solution vous profite le plus : avec ou sans acte en main.
Notons que les parties peuvent décider, via une clause particulière, de qui aura la charge des frais de notaire lors du compromis de vente.
Comment optimiser ses frais de notaire dans l’ancien ?
Les taxes versées à l’État ne sont pas négociables en France, tout comme les débours. Mais nous disposons heureusement de divers leviers pour réduire les frais de notaire.
Depuis la loi Macron, pour les transactions supérieures à 150 000 €, vous pouvez opter pour une négociation frais de notaire au niveau des émoluments. Toutefois, sachez que la réduction ne peut excéder 10 % du tarif du notaire. En tant que conseillers immobiliers, nous vous conseillons de comparer plusieurs offices notariaux. Certains sont plus enclins que d’autres à accorder une remise à leur client.
Une autre astuce est de déduire les frais d’agence. Cette opération réduira votre assiette taxable.
Aussi, vous pouvez déduire la valeur du mobilier. Le montant déduit ne pourra en revanche pas excéder 5% du prix de vente.
Bien anticiper ses frais de notaire dans l’ancien
Rappelons donc que les frais de notaire dans un logement ancien s’élèvent à 7 ou 8 % du prix de vente du bien. Ils sont deux fois supérieurs au neuf, qui bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Malgré tout, il est possible d’optimiser votre budget en actionnant les leviers précédemment cités.
Pour un calcul des frais à prévoir, nous pouvons vous accompagner dans votre projet d’achat immobilier.