Les frais de notaires correspondent aux coûts liés à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier. Ces frais sont dus au notaire pour la réalisation des formalités administratives et juridiques nécessaires à la finalisation de la transaction immobilière. Ils incluent majoritairement les honoraires du notaire (services et conseils, rédaction du compromis et de l’acte authentique, etc.), les taxes reversées à l’État (taxe de publicité foncière, taxes départementales et communales) et les débours (frais rattachés à la vente réglés pour le compte du client). À titre indicatif, on considère souvent que les frais de notaire varient entre 7 % et 10 % du prix de vente du bien immobilier.
Que comprennent les frais de notaire ?
Les frais de notaire, conformément au décret no 2016-230 du 26 février 2016 ainsi qu’à l’arrêté du 28 octobre 2016, sont composés de plusieurs éléments :
– les émoluments et honoraires ;
– les débours ;
– les droits et taxes.
Les honoraires correspondent au montant perçu par un notaire pour toute prestation dont le tarif n’est pas réglementé. Cela concerne notamment les consultations juridiques ou la vente des fonds de commerce. La rémunération de ces services est librement établie entre le notaire et le client.
Les émoluments font aussi partie de la rémunération du notaire, mais leur tarif est réglementé. En fonction de la prestation, les émoluments peuvent être fixes ou proportionnels. Le premier cas concerne les actes de formalités que le notaire effectue avant et après la signature d’un acte. Le deuxième cas comprend plutôt la rédaction qui est alors proportionnelle à la valeur du bien concerné par l’acte. Le calcul se base sur un taux applicable à des tranches d’assiette. Ainsi, qu’importe la teneur du dossier ou la localisation de l’étude du notaire chargé du cas, sa rémunération sera la même pour tous les clients.
Les débours comprennent tous les frais avancés par le notaire lors de la transaction immobilière, avant et après la signature de l’acte authentique de vente. Il rémunère, pour le compte du client, les différents intervenants ainsi que la création de certains documents et répercute ces coûts dans les frais d’acquisition.
Les droits et taxes correspondent à toutes les sommes versées à l’État, à l’administration fiscale ainsi qu’aux collectivités territoriales. On les appelle les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière. Ils représentent la majeure partie des frais d’acquisition.
Comment calculer les frais de notaire ?
Pour calculer les frais de notaire, il faut reprendre chaque partie qui les compose :
La rémunération du notaire est calculée selon un barème dégressif proportionnel au prix du bien :
– De 0 € à 6500 € : 3,945 % ;
– De 6500 € à 17 000 € : 1,627 % ;
– De 17 000 € à 60 000 € : 1,085 % ;
– Au-delà de 60 000 € : 0,814 %.
Notez bien que le nombre de notaires qui agiront sur le dossier ne change en rien le montant des frais d’acquisition. S’ils sont deux, ils se partageront les prestations, donc la rémunération.
Les débours représentent les dépenses annexes. Ils sont calculés à la suite de la signature de l’acte authentique de vente. Ces frais seront décomptés dans les mois qui suivent. D’ailleurs, il n’est pas rare que l’acquéreur reçoive un reliquat de cette somme, dans le cas où les frais auraient été surévalués.
Les droits de mutation sont calculés en fonction de la localisation du bien, ainsi que son état, neuf ou ancien. Ils correspondent à 5,8 % du prix de vente, sauf pour les départements à taux réduits (Indre, Morbihan, Mayotte) où ils sont de 5,09 %. Ces frais ne s’appliquent que si le logement est ancien. Un achat dans l’immobilier neuf vous exempte de cette taxe puisque le logement n’a jamais été enregistré. La contribution de sécurité immobilière représente, quant à elle, 0,1 % du prix de vente, avec un minimum de 15 €.
Qui paie les frais de notaire ?
Dans la majorité des cas, c’est à l’acquéreur que revient le règlement des frais de notaire. Il doit s’en acquitter le jour de la signature de l’acte de vente, en même temps que le règlement de la vente.
Il est toutefois possible que l’acquéreur et le vendeur se mettent d’accord pour que ce dernier prenne les frais de notaire à sa charge. En réalité, le vendeur va souvent répercuter les frais de notaire dans le prix de vente. On appelle cela « l’acte en main ». Dans ce cas, le choix du débiteur doit être mentionné dans la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente.
Frais de notaire dans l’ancien et dans le neuf
Les frais de notaire varient en fonction de l’état du bien, c’est-à-dire s’il est neuf ou ancien. En effet, les frais d’acquisition sont deux fois plus élevés pour un achat immobilier ancien que pour un achat neuf. On parle généralement de 2 à 3 % du prix de vente pour le neuf et de 7 à 8 % pour l’ancien.
Cette différence s’explique par l’absence des droits de mutation et de la taxe communale lors de l’achat dans l’immobilier neuf. Seule la taxe départementale reste à charge, avec un taux à 0,71 %.
Négocier les frais de notaire : possible ?
Les frais de notaire sont composés de différents éléments : émoluments, débours et taxes. Les débours et les taxes ne sont en aucun cas négociables puisqu’ils concernent les droits de mutation dus à l’administration fiscale, la contribution de sécurité immobilière due à l’État ainsi que le règlement des prestataires extérieurs. Seuls les émoluments perçus par le notaire sont négociables à la condition de traiter la question avant de s’engager avec le notaire dans la réalisation de la transaction immobilière. Depuis la loi Macron, si le prix de vente dépasse les 150 000 €, un notaire peut tout à faire réduire sa rémunération de 10 % maximum.
Comment réduire les frais de notaire ?
Il existe plusieurs solutions pour réduire ses frais de notaire :
– Négocier les émoluments : même s’ils ne représentent qu’une part infime des frais d’acquisition, il est toutefois possible de consulter plusieurs notaires afin de trouver celui qui acceptera de négocier ses frais.
– Déduire la valeur des meubles : lors de l’achat d’un bien immobilier, ce dernier peut contenir des meubles (cuisine, salle de bain, etc.) qu’il est possible de déduire des frais de notaire. Il suffit d’évaluer leur valeur (factures, estimation, etc.) afin de déterminer le montant, qui ne doit pas dépasser 5 % du prix de vente.
– Déduire le montant des frais d’agence : si vous êtes passé par une agence immobilière pour acheter votre bien, vous aurez sans nul doute des frais d’agence à payer. Vous pouvez donc les déduire des frais d’acquisition. Le notaire devra baser son calcul sur le prix net vendeur.
– Acheter un logement neuf : les frais de notaire pour un achat dans l’immobilier neuf sont deux fois moins élevés que dans l’immobilier ancien.
Quand régler les frais de notaire ?
Lors d’une transaction immobilière, les deux parties se retrouvent dans l’office d’un notaire pour conclure la vente. À cette occasion, l’acquéreur règle le montant de la vente, selon le paiement prévu (prêt bancaire ou non) ou le reste à payer s’il a déjà procédé au règlement d’une avance. Il doit également s’acquitter des frais de notaire facturés par l’officier public pour le règlement de ses honoraires, des débours et des taxes.
Il arrive que les frais d’acquisition soient surévalués par le notaire. Dans ce cas, un reliquat sera versé à l’acquéreur dans les mois qui suivent la signature de l’acte authentique de vente.