Le compromis de vente, également appelé « promesse synallagmatique de vente », est un avant-contrat au même titre que la promesse de vente. Il est le premier document officiel avant la signature de l’acte de vente définitif. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis engage aussi bien le vendeur que l’acquéreur.
Conformément à l’article 1589 du Code civil, « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». En pratique donc, le compromis oblige le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter dès lors que l’avant-contrat est signé. Dans le cas où l’une des deux parties ne respecterait pas l’engagement, des dommages et intérêts ainsi qu’une action en justice pourraient être intentés afin de forcer la vente. Par conséquent, le compromis n’est pas un acte à prendre à la légère.
Quelles informations doivent figurer dans le compromis de vente ?
Comme tout acte officiel, la promesse synallagmatique de vente doit contenir des informations précises concernant les parties, le bien à vendre et le déroulé de la vente :
- l’identité du propriétaire et de l’acquéreur ;
- l’adresse du bien ainsi qu’une description (superficie, dépendances, etc.) ;
- l’origine du bien : construction, ancien propriétaire, etc.
- le délai d’option, donc la date à laquelle l’acheteur s’engage à donner sa réponse définitive ;
- la date de mise à disposition du bien ;
- le prix de vente validé par les deux partis ainsi que les modalités de paiement (prêt immobilier, par exemple) ;
- l’identité et les honoraires de l’agent immobilier chargé de la vente ;
- le délai de rétractation.
Le vendeur doit également faire état de la situation du bien en fournissant au futur acquéreur un dossier de diagnostics immobiliers, qui contient entre autres le diagnostic de performance énergétique. Dans le cas d’un lot de copropriété, le vendeur doit ajouter au compromis de vente l’ensemble des documents relatifs à la gestion de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement. Ce dossier regroupe en général :
- le règlement de copropriété ;
- les procès-verbaux des assemblées générales pour les trois dernières années ;
- la fiche synthétique de la copropriété fournie par le syndic ;
- le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- le montant des charges.
Le vendeur n’a pas à présenter ces documents si l’acheteur possède déjà un lot dans la copropriété ou s’il achète un lot annexe, tel qu’une place de parking ou un garage.
Enfin, le compromis de vente peut contenir des clauses suspensives qui, généralement, protègent l’acheteur en cas d’imprévu qui remettrait en cause la vente. Les conditions suspensives concernent le plus souvent l’obtention d’un prêt immobilier, l’absence de servitudes ou d’un droit de préemption.
Comment se passe la signature d’un compromis de vente ?
Le compromis de vente doit être signé par les deux parties sous seing privé, devant un agent immobilier ou devant un notaire. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, lorsqu’il est signé sous seing privé, le compromis ne doit pas obligatoirement être enregistré auprès de l’administration fiscale. Il peut, malgré tout, être intéressant de l’enregistrer pour faire foi.
Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur doit verser un acompte de 5 à 10 % de la valeur vénale du bien. Il sera ensuite déduit du prix de vente à l’occasion de la signature de l’acte définitif. Ce dépôt de garantie pourra être remboursé à l’acheteur dans le cas de l’annulation de la vente dans les modalités prévues par le compromis de vente ou dans le cadre des conditions suspensives.
Faut-il signer devant un notaire ou non ?
Rien n’oblige le vendeur et l’acheteur d’un bien à signer le compromis de vente devant notaire. Ils peuvent tout à fait signer dans un cadre non officiel, on appelle alors cela l’acte sous seing privé. Malgré tout, le compromis de vente n’est pas anodin et sa signature doit avoir lieu dans les meilleures conditions possible afin de garantir sa valeur juridique.
Le compromis peut être signé devant un agent immobilier, professionnel du secteur et donc habilité à rédiger le contrat et à effectuer les démarches dans un cadre légal. Il peut également être signé chez le notaire. L’usage prévoit que le choix de l’officier revient à l’acquéreur, mais le vendeur peut aussi faire intervenir son propre notaire. Dans tous les cas, l’acheteur s’acquitte des frais de notaire (entre 150 € et 500 €) le jour de la signature. Le notaire se charge alors de rédiger le compromis et de vérifier les documents à y annexer.
Signer un acte officiel devant un professionnel garantit la bonne marche de votre projet d’achat ou de vente.
Quelles sont les conditions suspensives du compromis de vente ?
Les conditions suspensives sont des clauses ajoutées dans une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente afin de préciser les termes du contrat. La réalisation d’une de ses clauses pourra annuler ledit contrat. De ce fait, ces conditions doivent faire l’objet d’une rédaction rigoureuse et doivent être acceptées par les deux parties d’une vente immobilière pour être valides. Il existe différents types de clauses suspensives. Les plus fréquemment utilisées dans les compromis de vente sont les suivantes :
- L’obtention d’un prêt immobilier : dans le cas du financement de l’achat immobilier à l’aide d’un prêt, l’obtention de ce dernier conditionne la vente. En cas de réponse favorable, la clause suspensive est respectée et la vente est définitive. Au contraire, si le prêt est refusé à l’acheteur, ce dernier pourra annuler la vente après avoir justifié de la bonne réalisation des démarches.
- La vente du précédent bien immobilier : si l’argent de cette vente est nécessaire pour financer l’achat du nouveau bien, la vente du bien précédent est inscrite en tant que clause suspensive.
- L’absence de servitude d’urbanisme : souvent issues de coutumes anciennes et transmises d’un propriétaire à un autre, elles concernent le droit qu’un terrain peut exercer sur un terrain voisin. En général, il s’agit d’un droit de passage, mais on peut également rencontrer des servitudes de puisage, de vue, d’écoulement des eaux pluviales, etc.
- La renonciation au droit de préemption par une personne physique ou morale : qu’il s’agisse du locataire du bien à vendre ou d’une collectivité locale, ces entités peuvent invoquer un droit de préemption. Le notaire doit donc purger en vérifiant systématiquement qu’aucun ayant-droit ne souhaite l’exercer sur le bien à vendre.
Il existe d’autres conditions suspensives, notamment lorsqu’il s’agit pour l’acheteur de changer la nature du bien qu’il acquiert ou de réaliser des travaux conséquents. Ces actions demandent des autorisations qui occasionnent parfois un délai de réponse assez long. L’inscription dans les clauses suspensives protège l’acheteur en cas de refus d’une autorisation, par exemple.
Si une condition suspensive n’est pas réalisée, la vente du bien est annulée.
Existe-il un délai de rétractation ?
La signature d’un compromis de vente s’accompagne d’un délai de rétractation de 10 jours (contre 7 jours depuis la loi du 6 août 2015) pour l’acheteur. Ce dernier peut choisir de se rétracter pour différents motifs sans avoir à se justifier. Pour exercer ce droit, il doit signaler sa décision de ne pas donner suite à la vente dans un courrier recommandé avec avis de réception. Il devra respecter un délai de 10 jours calendaires, c’est-à-dire que les week-ends et les jours fériés sont pris en compte. Seule exception, si le 10e jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié, la fin du délai prendra effet lors du jour ouvrable suivant. Le délai de rétractation débute le lendemain de la notification du compromis de vente, selon le mode de diffusion :
- Lettre recommandée avec avis de réception : le délai de rétractation prend effet le lendemain de la première présentation de la lettre. Attention, une lettre recommandée non retirée n’empêche pas le délai de courir !
- Remise en main propre : le délai de rétractation prend effet le lendemain de la remise en main propre.
Le délai de rétractation ne concerne pas le vendeur. En effet, il est tenu de vendre son bien dès lors qu’il a signé l’avant-contrat.
Quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ?
C’est l’engagement de l’acheteur qui distingue le compromis de la promesse de vente. Ainsi, la signature de la promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur alors que la promesse synallagmatique de vente oblige les deux parties.
Dans les deux cas, le vendeur est obligé de vendre son bien à partir du moment où il a signé l’un des deux avant-contrats. L’acheteur, s’il a signé une promesse de vente, dispose d’un délai légal — 2 à 3 mois — inscrit préalablement au contrat pour lever ou non l’option d’achat. Au contraire, le compromis signé engage le vendeur à vendre et l’acquéreur à acheter le bien immobilier.
