La réalisation de diagnostics techniques est un passage obligé pour tout propriétaire vendeur. En 2024, le renforcement des obligations liées à la performance énergétique, entré en vigueur dès juillet 2021 avec le nouveau DPE, se poursuit. S’y ajoutent des exigences accrues en termes de certification des diagnostiqueurs et une meilleure prise en compte des petites surfaces. Consultants Immobilier, expert en transactions haut de gamme sur Paris et l’international, vous éclaire sur les points clés du dossier de diagnostic technique (DDT) désormais attendu pour conclure votre vente en toute sérénité.
Les diagnostics systématiquement requis
Trois documents sont exigés dans tous les cas de vente :
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Valable 10 ans, il évalue la consommation d’énergie et l’impact carbone du logement sur une échelle de A à G. Depuis 2021, les étiquettes F et G synonymes de passoires thermiques font l’objet de mesures spécifiques (audit énergétique obligatoire, interdiction progressive de location). Le nouveau DPE applicable depuis juillet 2024 affine ces dispositions pour les logements de moins de 40 m², en intégrant mieux leurs particularités de consommation (eau chaude, compacité).
L’état des risques et pollutions (ERP)
Il informe sur l’exposition du bien aux risques naturels (inondations, mouvements de terrain), technologiques, sismiques ainsi qu’au radon et à la pollution des sols. D’une durée de validité de 6 mois, il est obligatoire dès lors que le bien se trouve dans une zone couverte par un plan de prévention des risques.
L’état de l’installation d’assainissement non collectif
Datant de moins de 3 ans, ce diagnostic est requis pour les habitations non raccordées au tout-à-l’égout. En 2024, près de 5 millions de logements, souvent en zones rurales et prisées des résidents secondaires, sont concernés par ce type d’assainissement autonome nécessitant un contrôle régulier.
Les diagnostics conditionnés par l’ancienneté du bâti
Quatre expertises dépendent de l’âge du bien et de ses équipements :
Le diagnostic amiante
Un diagnostic amiante repère la présence éventuelle de ce matériau cancérigène dans les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Si aucun produit amianté n’est détecté, le constat a une validité illimitée. Dès 2024, les diagnostiqueurs devront justifier d’une certification avec mention pour établir ce document technique majeur, y compris pour la vente.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Pour les biens construits avant 1949, il permet de localiser les revêtements dégradés contenant du plomb, très toxique notamment pour les jeunes enfants. Valable 1 an en cas de présence, ce diagnostic devient caduc au delà. Dans les zones à risque d’insalubrité, la vigilance est de mise sur ce point.
L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz
Ces deux contrôles sont imposés pour les installations de plus de 15 ans. Valables 3 ans pour la vente, ils évaluent les risques de chocs électriques ou d’intoxication au monoxyde de carbone et préconisent d’éventuels travaux de mise en conformité, à anticiper dans le prix de vente.
Un cas à part : le mesurage de la loi Carrez
Souvent intégré au dossier de diagnostic technique, le diagnostic loi Carrez est pourtant spécifique à la copropriété. Il atteste de la superficie privative du lot vendu, à 5% près. Son absence peut permettre à l’acquéreur de demander une diminution proportionnelle du prix, voire d’annuler la vente. C’est d’ailleurs un enjeu de taille pour les appartements parisiens, qui constituent le cœur de notre portefeuille de biens d’exception.
Des diagnostics localement obligatoires
Des arrêtés préfectoraux rendent certains contrôles exigibles sur une base plus ponctuelle :
L’état parasitaire
En zones délimitées, il confirme la présence ou non de termites et autres insectes xylophages. Valide 6 mois, il engage la responsabilité du vendeur. Sur le marché du prestige, ce diagnostic rassurera les acheteurs les plus exigeants sur la qualité structurelle du bâti ancien.
Le diagnostic mérule
Il permet de détecter ce champignon lignivore dans les régions infestées. Aucune durée de validité ne lui est pour l’instant assignée. Mais sa mention est fortement recommandée dans les châteaux et demeures de caractère en milieu boisé.
L’information sur les nuisances sonores (notée dans l’ERP)
Elle concerne les secteurs affectés par le bruit des aéroports. Il s’agit d’un paramètre sensible dans les 30 % des annonces immobilières à Paris.
Un coût et des sanctions variables
Le prix des diagnostics immobiliers, non encadré par la loi, dépend de multiples critères : surface et localisation du bien, ancienneté, prestations incluses. Pour un appartement parisien de 50 m², il faut compter en moyenne 600 € ; et plus du double pour une maison ancienne en province.
Certains packs peuvent inclure le déplacement du diagnostiqueur, des photographies haute définition ou des mesures d’arpentage au laser, appréciables pour valoriser un bien atypique.
Hormis le mesurage Carrez et l’état parasitaire, l’absence des diagnostics obligatoires n’empêche pas la signature de l’acte authentique mais expose le vendeur à une amende de 1.500 à 3.000 €. Un vice caché pourra également être invoqué. Seul le défaut de DPE est davantage sanctionné : le notaire ne peut recevoir l’acte de vente, bloquant la transaction.
Un DDT à anticiper dans le cadre d’une estimation immobilière
Délivré par des professionnels certifiés, de plus en plus sollicités avec les nouvelles normes énergétiques, le dossier de diagnostic technique est considéré comme un atout différenciant dans les annonces immobilières de prestige.
Il mérite donc d’être réfléchi en amont de la vente et pris en compte dans l’estimation immobilière globale. Avec Consultants Immobilier, confiez la réalisation de ce document stratégique à un interlocuteur unique, qui sélectionnera les meilleurs experts pour des diagnostics fiables et sécurisés.
