“Vendu en 24 heures” : cette mention, autrefois exceptionnelle, est devenue monnaie courante sur les vitrines des agences immobilières à Paris, Lyon ou Bordeaux. La vitesse y est devenue déterminante pour concrétiser un projet immobilier, les acheteurs traditionnels se retrouvant régulièrement dépassés par des concurrents plus réactifs. Mais comment font-ils ? Bien souvent, ce sont des acheteurs ayant eu la bonne idée de recourir à un mandat de recherche immobilier. Un dispositif qui inverse la logique traditionnelle, en plaçant le professionnel du côté de l’acheteur. Et qui leur garantit veille permanente et capacité d’action immédiate. Explications.
Qu’est-ce qu’un mandat de recherche immobilier ?
Le mandat de recherche immobilier est tout simplement le contrat par lequel un acheteur potentiel (le mandant) s’en remet à un professionnel de l’immobilier (le mandataire) pour une recherche de biens immobiliers cochant des critères précis. Il va donc plus loin que :
- La simple mise en relation entre acheteur et vendeur
- Le conseil immobilier, qui n’implique pas de mission active de recherche
- L’assistance à maîtrise d’ouvrage, qui concerne plutôt les projets de construction
En somme, le mandat de recherche immobilier constitue une délégation formalisée du processus d’acquisition. L’expertise et le réseau du “chasseur immobilier” sont mis au service de l’acheteur. On inverse la relation traditionnelle agent-client, puisque l’agent travaille ici pour l’acheteur et non pour le vendeur.
Sur le plan juridique, tout ceci tombe dans la catégorie des contrats synallagmatiques. Des contrats créant des obligations réciproques, et encadrés par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui régit l’activité des professionnels de l’immobilier.
Qui sont les “mandataires” de la recherche immobilière ?
Derrière le terme générique “mandataire” dans le cadre d’un mandat de recherche immobilier se cache une diversité de professionnels. Tous ces professionnels partagent l’obligation légale de disposer d’une carte professionnelle. Ou de travailler sous la responsabilité d’un détenteur de carte, conformément à la loi Hoguet.
Le chasseur immobilier
L’activité du “chasseur d’appart’” est désormais bien connue du public. Il travaille généralement comme indépendant, ou au sein d’un réseau spécialisé en “home hunting”. Son principal avantage réside dans sa neutralité totale, puisqu’il ne représente jamais de vendeurs, ce qui évite tout conflit d’intérêts. Habituellement, il est expert sur un territoire précis, une ville spécifique ou une poignée d’arrondissements. Un ancrage qui lui permet de faire mieux qu’un autre à toutes les étapes de la vente d’un bien immobilier local.
L’agent immobilier
Quantité d’agents immobiliers traditionnels proposent un service de recherche en complément de leur métier principal. Logique, car titulaires d’une carte professionnelle T (transaction), et bénéficiant d’un large réseau d’agences partenaires et d’un accès privilégié à de multiples fichiers de biens. Attention, car ils détiennent des mandats de vente, ce qui nécessite une vigilance quant aux conflits d’intérêts potentiels.
Le mandataire spécialisé par type de bien
On trouve par exemple des spécialistes en immobilier de prestige capables d’identifier les véritables opportunités dans le haut de gamme. Ou des experts en biens ruraux maîtrisant les spécificités agricoles. Ou encore des spécialistes des lofts et espaces industriels reconvertis. En clair, le mandataire spécialisé concentre son expertise sur un segment particulier, comme le luxe, le viager ou les biens atypiques. Des niches complexes à approcher.
Mandat simple ou mandat exclusif ?
Le mandat simple vous permet de solliciter plusieurs professionnels en parallèle. Vous multipliez ainsi vos chances de trouver le bien idéal. Mais sachant qu’il est en concurrence, le mandataire peut limiter les ressources… et le temps investi dans cette recherche non-exclusive. Cette formule est adaptée aux recherches standard dans des secteurs détendus.
Le mandat exclusif établit une relation privilégiée, vous ne travaillez qu’avec un seul professionnel qui se consacre pleinement à votre projet. Assuré de l’exclusivité, celui-ci mobilise davantage de ressources et son réseau pour cette recherche. La loi impose une durée maximale de 3 mois pour ce type de mandat, renouvelable par avenant. Il est clairement adapté aux recherches urgentes, nécessitant une mobilisation totale. Il tend aussi à devenir la norme sur les marchés très tendus.
C’est le cas des grandes métropoles : le stock de biens disponibles dans les annonces immobilières Paris, par exemple, peine à se renouveler, face à une demande alimentée tant par les acheteurs franciliens que les investisseurs internationaux. Pour les biens très demandés comme les appartements familiaux ou avec extérieur, une part significative des ventes (estimée entre 20 et 40 %) est réalisée via des réseaux privés d’agents, de notaires et de chasseurs immobiliers – sans passer par les annonces.
Que contient le mandat de recherche immobilier ?
Si l’on se concentre sur le cœur d’un mandat de recherche immobilier, voici les quatre sections essentielles. Nous laisserons de côté les sections traditionnelles de tout contrat (identification des parties, objet du mandat, droit de rétractation, clause de médiation, protection RGPD, etc.).
Description détaillée du bien recherché
C’est le cœur opérationnel du mandat. Sans ces précisions, pas de recherche efficace et ciblée. Elles définissent ce que l’acheteur recherche, et donnent une feuille de route au mandataire :
- Le type de bien (appartement, maison, local commercial)
- Les caractéristiques principales (surface, nombre de pièces)
- La localisation précise (quartiers, zones géographiques acceptables)
- Le budget maximum, frais inclus
- Les critères non négociables (ascenseur, jardin, exposition)
Nature et étendue du mandat
Ici, on précise s’il s’agit d’un mandat simple ou exclusif. On donne le périmètre exact de la mission confiée : recherche seule ou accompagnement aux étapes clés d’un achat immobilier, jusqu’à l’acte authentique ?
Durée et conditions de résiliation
Ici, on fixe la période pendant laquelle le mandat est valable. La durée initiale (maximum 3 mois pour un mandat exclusif), les conditions de renouvellement et éventuellement les modalités de résiliation anticipée.
Rémunération du mandataire
Cette section fixe les conditions financières de la recherche :
- Montant des honoraires (pourcentage ou forfait)
- Moment du versement (généralement à la signature de l’acte authentique)
- Conditions dans lesquelles la rémunération est due
- TVA applicable
Combien coûte un mandat de recherche immobilier ?
La commission proportionnelle représente le mode de rémunération courant : entre 2 % et 5 % du prix d’acquisition final du bien trouvé. Le taux est amené à varier selon la valeur du bien et la complexité de la recherche. Pour une estimation immobilière importante, vous retrouverez souvent une dégressivité du pourcentage, par exemple 3 % jusqu’à 500 000 €, puis 2 % au-delà de ce montant.
Le forfait fixe constitue une alternative : entre 5 000 € et 15 000 €, encore une fois selon la complexité de la recherche. Cette formule a le mérite de clarifier dès le départ le coût exact de la prestation, sans surprise liée au prix final du bien. Les forfaits fixes sont davantage choisis dans le cadre des recherches de petites surfaces.
Le système mixte combine les avantages des deux formules précédentes. Il associe un forfait minimum garanti avec un pourcentage calculé sur les économies réalisées par rapport au prix initialement affiché. Par exemple, le mandataire peut percevoir 5 000 € fixes auxquels s’ajoutent 20 % des économies obtenues lors de la négociation. De cette manière, on aligne les objectifs du mandataire sur ceux de son client.
Pour finir, une clause de présentation protège le mandataire dans certaines situations. Les honoraires restent dus si l’acheteur acquiert un bien qui lui a été présenté par le mandataire, même après l’expiration du mandat, généralement dans un délai de 12 à 18 mois. Une protection qui s’applique traditionnellement si l’acheteur a été plus tard mis en contact avec le vendeur, par d’autres moyens – via un canal spécialisé dans la vente entre particuliers par exemple.