Vendre un bien immobilier peut entraîner des gains importants, mais aussi des impôts conséquents sur la plus-value réalisée. Pourtant, il existe de nombreuses exonérations qui permettent de réduire, voire d’éliminer totalement cette imposition. Faisons le point.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. Elle se calcule simplement en soustrayant le prix d’achat du bien au prix de vente, tout en tenant compte des frais d’acquisition (notaire, taxes …) et des travaux effectués, sous certaines conditions.
Ce gain est soumis à deux types d’imposition : l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, sauf exonérations.
Les principales exonérations des plus-values
Certaines situations permettent d’échapper à l’imposition sur la plus-value immobilière. Voici les principales exonérations :
Résidence principale
La vente de votre résidence principale vous permet de bénéficier d’une exonération totale sur la plus-value réalisée. Attention, pour en profiter, il doit s’agir de votre résidence principale effective, celle que vous occupez la majeure partie de l’année.
Si vous avez quitté le bien, vous pouvez tout de même être exonéré à condition que la vente intervienne dans l’année qui suit votre départ. Les dépendances (garage, cave, etc) sont également incluses dans cette exonération si elles sont cédées en même temps.
Première cession
Si vous vendez pour la première fois un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, vous pouvez également bénéficier d’une exonération, sous certaines conditions. Par exemple, la plus-value résidence secondaire ne sera pas imposée, si :
- Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.
- Vous réinvestissez le montant de la vente dans l’acquisition ou la construction de votre résidence principale dans les deux ans suivant la cession.
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Personnes âgées ou invalides
Les personnes âgées ou invalides ayant des revenus modestes peuvent bénéficier d’une exonération sur la plus-value immobilière, quelle que soit la nature du bien vendu.
Pour cela, leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant la cession ne doit pas dépasser le seuil fixé par l’article 1417 du Code Général des Impôts et ils ne doivent pas être assujettis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).
Bon à savoir : si ces personnes résident en maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé, elles peuvent toujours bénéficier de cette exonération à condition que la vente intervienne dans les deux ans suivant leur entrée dans l’établissement et que le logement soit resté libre.
Durée de détention : Plus vous conservez, moins vous payez !
La durée pendant laquelle vous détenez un bien immobilier peut considérablement réduire, voire annuler, l’imposition sur la plus-value. Voici comment ça marche :
Abattement pour l’impôt sur le revenu
Si vous détenez un bien immobilier depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez d’un abattement progressif sur la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu. Cet abattement s’élève à 6 % par an entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année, et à 4 % pour la 22ᵉ année. Ainsi, après 22 ans de détention, vous êtes totalement exonéré de l’impôt sur le revenu.
Abattement pour les prélèvements sociaux
En ce qui concerne les prélèvements sociaux, l’abattement est légèrement plus lent. Il débute à 1,65 % par an entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année, passe à 1,60 % pour la 22ᵉ année et grimpe à 9 % par an au-delà de cette période. Il faut donc attendre 30 ans de détention pour obtenir une exonération totale des prélèvements sociaux.
Exonérations spécifiques
Certaines situations particulières permettent de bénéficier d’une exonération totale ou partielle sur la plus-value immobilière. Bien qu’elles soient moins courantes, elles peuvent vous faire économiser des montants significatifs :
Cession d’un bien pour un montant inférieur à 15 000 €
Si le prix de vente d’un bien est inférieur à 15 000 €, la plus-value est entièrement exonérée. Ce seuil s’applique par bien et par cession. Même en indivision, chaque co-vendeur peut profiter de cette exonération, tant que sa part reste sous cette limite.
Expropriation et droit de surélévation
En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, une exonération totale est accordée si 90 % de l’indemnité est réinvestie dans un autre bien immobilier. La cession d’un droit de surélévation peut également être exonérée, à condition que l’acquéreur s’engage à construire des logements dans les 4 ans.
Cession à des organismes de logement social
Vendre à un organisme en charge de logements sociaux permet une exonération totale. Ce dispositif s’étend également aux particuliers qui s’engagent à construire des logements sociaux dans un délai de 4 ans après l’acquisition du bien.
Cession d’une résidence principale par des non-résidents
Les non-résidents peuvent être exonérés de la plus-value sur la vente de leur résidence principale en France si la vente a lieu dans l’année suivant leur départ et que le bien n’a pas été loué ou prêté. Cette exonération s’applique uniquement aux non-résidents installés dans un pays de l’UE ou dans un État ayant signé avec la France des accords fiscaux spécifiques.
Cessions dans les zones tendues
Dans certaines zones à forte demande de logements, appelées zones tendues (zones A et A bis), un abattement exceptionnel de 70 % peut s’appliquer. Cet abattement concerne les terrains à bâtir et les immeubles bâtis, à condition que l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour construire des logements neufs.
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