Vous avez réalisé un gain en revendant un bien immobilier que vous possédez ? Cette plus-value est soumise au prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Des exonérations et des abattements sont toutefois possibles dans certaines circonstances. Focus sur tout ce qu’il faut savoir sur la taxe sur la plus-value immobilière.
Quelles sont les conséquences fiscales d’une vente immobilière ?
Il y a plus-value immobilière lorsque vous réalisez un gain grâce à une vente immobilière. Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Une surtaxe de 2 à 6 % (calcul sur le montant total de la plus-value imposable) s’ajoute à l’impôt sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 euros.
L’imposition s’applique sur la plus value résidence secondaire, les plus-values des biens locatifs, des locaux commerciaux, des biens locatifs, des terrains et des parts de SCPI ou parts détenues dans une SCI.
Quelles sont les exonérations possibles d’une plus-value immobilière ?
Les plus-values réalisées sur certaines ventes immobilières sont totalement exonérées en fonction de la situation du bien, celle de l’acheteur ou du vendeur.
Situation du bien
L’exonération des plus-values s’applique sur :
- La vente de la résidence principale et de ses dépendances (cour, garage, place de stationnement, etc.). Il s’agit de votre habitation habituelle et effective au moment de la vente.
- La vente de logements, autres que la résidence principale, à deux conditions. Réutilisation de tout ou partie du prix de cession dans un délai de 2 ans pour acheter ou construire l’habitation principale. Ne pas être propriétaire de la résidence principale dans les 4 ans précédant la vente.
- Toutes les ventes de biens détenus depuis plus de 22 ans : exonéré de l’impôt sur le revenu
- Toutes les ventes de biens détenus depuis plus de 30 ans : exonéré également de prélèvements sociaux.
- Les transactions inférieures à 15 000 €.
Situation du vendeur
Par ailleurs, la plus value exonérée concerne le vendeur :
- Bénéficiaire d’une pension de retraite et résidant dans un établissement d’accueil pour personnes âgées.
- En possession d’une carte mobilité inclusion ou résidant dans un établissement d’accueil pour adultes en situation de handicap.
- Ne résidant pas en France.
- Non propriétaire de sa résidence principale depuis quatre ans, mais possédant une résidence secondaire pour laquelle il peut être exonéré.
Situation de l’acheteur
Vous bénéficiez d’une exonération d’impôt lorsque l’acquéreur est :
- Un organisme chargé du logement social ou un opérateur privé s’engageant à réaliser des logements sociaux.
- Exproprié suite à une déclaration d’utilité publique et ayant réutilisé son indemnisation pour acheter ou construire un bien.
- Un particulier exerçant son droit de délaissement et cédant son bien, à condition que son indemnité soit remployée dans un délai d’un an.
Il est recommandé de réaliser une estimation immobilière auprès d’un professionnel afin de déterminer un prix de vente conforme aux tendances du marché.
Comment calculer la taxe sur la plus-value immobilière ?
Pour obtenir la plus-value immobilière brute, calculez la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Ensuite, déduisez les abattements pour obtenir le montant imposable de la plus-value appelée plus-value nette. Il existe deux types d’abattement :
- Abattement pour durée de détention : le taux pour l’impôt sur le revenu varie entre 6 % pour la 6ᵉ à la 21ᵉ année de détention à 4 % pour la 22ᵉ année révolue. Celui des prélèvements sociaux varie entre 1,65 % à 1,6 % pour ces mêmes périodes. Au-delà de la 22ᵉ année, le taux d’abattement est de 9 %.
- Abattement exceptionnel : 60 % pour les zones A, A bis ou B1 et 70 % pour les zones couvertes par des opérations d’urbanisme ou d’intérêt national ou de revitalisation du territoire.
Par exemple, vous avez vendu un bien que vous possédiez depuis 15 ans, en suivant les évolutions des annonces immobilières Paris. Cela vous a permis de réaliser une plus-value de 60 000 €. Avec l’application d’un abattement de 60 %, vous obtenez un abattement de 36 000 €. Le montant taxable est donc de 24 000 € (60 000 € – 36 000 €). Avec un taux d’imposition de 19%, vous devez donc payer une taxe de 4 560 €.
Pour calculer la taxe sur la plus-value immobilière, il vous suffit de déterminer le prix de cession réel et le prix de vente. Pour bénéficier d’exonération ou d’un abattement, tenez compte de la situation du bien, du prix d’achat, des frais, du vendeur ou de l’acquéreur ou de la durée de détention. Il est recommandé de recourir à un professionnel de l’immobilier ou un notaire qui a des stratégies pour sécuriser votre vente immobilière.
