On parle de plus-value dans le cadre d’une vente immobilière lorsque le prix de revente est supérieur au prix d’achat. Le gain occasionné par la revente est ainsi considéré comme une plus-value puisque la valeur a augmenté sans que le bien ait connu de modifications significatives.
Sauf en cas d’exonération, la plus-value immobilière est imposable lorsqu’elle concerne les situations suivantes :
- la vente d’un bien immobilier : appartement, maison, terrain, etc. ;
- la vente des droits annexés à un bien immobilier : usufruit, nue-propriété, servitudes, etc. ;
- la vente de bien ou de droits à travers une société civile immobilière (SCI) ou un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;
- l’échange de biens, le partage ou l’apport en société.
La plus-value immobilière est taxée par l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux tels que la contribution sociale généralisée (CSG), la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS), le prélèvement social, la contribution additionnelle ou encore le prélèvement de solidarité.
Comment se calcule une plus-value immobilière ?
Pour calculer le montant d’une plus-value immobilière, il faut soustraire le prix d’acquisition au prix de cession du bien immobilier. Le prix d’acquisition correspond au prix payé lors de l’achat, indiqué dans l’acte authentique de vente, auquel s’ajoutent les frais d’acquisition ainsi que les dépenses de travaux. On retrouve dans les frais d’acquisitions, aussi appelés frais de notaire :
- les honoraires et émoluments de l’officier public chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente ;
- les débours ou dépenses effectuées pour le compte de l’acquéreur ;
- les droits et taxes.
Ces frais d’acquisition sont estimés pour leur montant réel si le propriétaire peut les justifier ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat. De plus, les dépenses de travaux correspondent à leur montant admis sous réserve de justification. Dans le cas contraire, on applique un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat, à condition que le bien soit possédé depuis plus de cinq ans. Dans le cadre d’une succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur des droits de succession. Il en va de même si le bien est reçu par donation.
Le prix de cession, ou prix de vente, correspond au prix indiqué sur l’acte authentique de vente. Il est possible de déduire de ce montant les frais liés à la vente et, notamment, le coût des diagnostics immobiliers obligatoires sous réserve de fournir les justificatifs.
Il existe des abattements pour l’application de l’impôt ou des prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière qui s’appliquent en fonction de la durée de la propriété du bien. Concernant l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % entre la 5e et la 22e année, puis de 4 % au-delà de la 22e année de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % entre la 5e et la 22e année, de 1,60 % pour la 22e année et de 0,9 % au-delà de la 22e année de détention.
L’exonération d’impôts sur la plus-value immobilière
Les propriétaires peuvent se voir exonérer d’impôt sur la plus-value immobilière dans certains cas. En effet, si le logement mis en vente était utilisé comme résidence principale au moment de la vente, le propriétaire est exonéré d’impôt sur la plus-value.
Il existe d’autres cas qui permettent une exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière, en fonction de la situation du vendeur, de l’acquéreur ou même du bien immobilier lui-même.
On prend en compte la situation du vendeur si :
- Il touche une pension de retraite ou réside dans un établissement d’accueil pour personnes âgées.
- Il possède une carte mobilité inclusion ou réside dans un établissement d’accueil pour adultes handicapés.
- Il n’est pas résident en France.
- Il n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis quatre ans, mais il possède une résidence secondaire pour laquelle il peut être exonéré.
On regarde également la situation de l’acquéreur :
- C’est un organisme chargé du logement social ou un opérateur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux.
- Il a été exproprié suite à une déclaration d’utilité publique et a réutilisé son indemnisation pour acheter ou construire un bien.
- C’est un particulier qui exerce son droit de délaissement et cède son bien, à condition que son indemnité soit remployée dans un délai d’un an.
Enfin, on prend en compte la situation du bien :
- C’est un logement, autre que la résidence principale, dont le prix de vente sera réinvesti dans l’achat ou la construction d’une résidence principale dans un délai de deux ans.
- C’est une propriété détenue depuis plus de 22 ans (exonération pour l’impôt sur le revenu) ou depuis plus de 30 ans (exonération pour les prélèvements sociaux).
Ces situations exceptionnelles donnent droit à une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières sous certaines conditions. Il est conseillé de vérifier systématiquement si vous pouvez bénéficier de cette exonération auprès d’un professionnel.
La plus-value immobilière sur une résidence principale
Lors de la vente de sa résidence principale, et ce, sans considération pour la nature du bien, le propriétaire est exonéré de l’impôt sur les plus-values immobilières. Il suffit que le logement constitue la résidence principale au moment de la vente. L’exonération concerne également les dépendances directes telles que les caves ou garages s’ils sont vendus en même temps que la résidence.
En cas de déménagement avant la réalisation de la vente, le propriétaire peut tout de même bénéficier de l’exonération, sous conditions. Il devra avoir occupé le bien jusqu’à sa date de mise en vente et que celle-ci ait lieu dans un délai normal. Il est généralement question d’un an. Malgré tout, l’administration fiscale peut ajuster ce délai en fonction des circonstances de la vente :
- la situation du marché immobilier local ;
- les caractéristiques singulières du bien ;
- les justificatifs des démarches réalisées par le vendeur pour la mise en vente.
La plus-value immobilière sur une résidence secondaire
Lors de la vente de sa résidence secondaire, le propriétaire est soumis aux taxes liées à la plus-value immobilière.
Elle peut toutefois être exonérée dans certaines situations :
- Vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre ans qui précèdent la vente de votre résidence secondaire ;
- Vous souhaitez employer l’argent de la vente de votre résidence secondaire pour acheter ou construire une résidence principale dans un délai de deux ans.
Dans ce dernier cas, l’exonération de la plus-value immobilière est proportionnelle à la fraction du prix de vente utilisée pour l’acquisition de la résidence principale.
Comment faire la déclaration d’une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est déclarée en même temps que les revenus de l’année de la vente du bien. À savoir que le taux d’imposition à l’impôt sur le revenu est de 19 % et celui concernant les prélèvements sociaux est de 17,20 %. Une fois que vous aurez calculé le montant de votre plus-value immobilière, en prenant en considération les différentes exonérations et abattements, il vous faudra remplir votre déclaration de revenus en conséquence.
En général, le notaire se charge de réaliser cette formalité. En effet, il aura, en amont, calculé la plus-value imposable ainsi que le montant de l’impôt à payer après avoir exécuté les démarches auprès de l’administration fiscale. Ensuite, il remplit la déclaration et effectue le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès du service de la publicité foncière du lieu du logement.
Le propriétaire, lui, devra indiquer sur sa déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire. En cas d’exonération, il est inutile de remplir cette partie de votre déclaration de revenus, sauf si l’exonération concerne la première vente d’une résidence secondaire.
