Comme toute vente immobilière, la vente d’un bien classé monument historique a ses subtilités. Au-delà du caractère atypique du bien, qui peut déjà être tout à la fois un atout ou un frein pour la vente, les monuments historiques sont largement réglementés afin de garantir leur conservation et le maintien d’un patrimoine cher à l’État. Quelles sont les spécificités d’un bien classé monument historique ? Quels sont les avantages et les obligations qui découlent de la loi qui les encadre ? Voici les informations à retenir si l’on veut vendre son bien immobilier classé.
Qu’est-ce qu’un monument classé ?
Le terme « monument historique » correspond aujourd’hui à un label officiel. Cette appellation est un statut juridique particulier qui vise à sauvegarder des biens d’exception dans tous leurs aspects : historique, architectural et artistique. On distingue deux niveaux de monuments historiques, les sites classés et les sites inscrits. Les sites classés monuments historiques sont protégés par le ministère de la Culture pour leur rayonnement au niveau national. Ils appartiennent en partie à des propriétaires et en partie à l’État français. Les biens inscrits à l’inventaire des monuments historiques sont protégés par la Région et possèdent une influence plus locale. La majeure partie de ces biens appartient à des particuliers.
Lorsque l’on pense aux monuments historiques, on imagine systématiquement de vieux bâtiments comme des cathédrales ou des châteaux. Malgré tout, des biens plus modernes sont classés ou inscrits aux monuments historiques pour leur architecture ou leur histoire. C’est le cas notamment de bâtiments réalisés par des architectes de renom. Les biens classés monuments historiques possèdent un certain nombre de contraintes qui font leur spécificité dans la sphère immobilière.
En plus d’être parfois difficiles à entretenir, les biens classés sont soumis à une législation rigoureuse qui demande du temps et de la patience à leurs possesseurs. Pour réaliser des travaux, par exemple, le propriétaire d’un bâtiment classé monument historique doit lancer une procédure souvent longue. Durant celle-ci, il sera amené à s’adresser à de nombreuses instances : mairie, ministère de la Culture, direction régionale des affaires culturelles, préfecture. Une fois la demande acceptée, il faudra encore prendre contact avec une entreprise homologuée par la DRAC pour travailler sur des bâtiments de ce type.
Les obligations liées au dispositif de défiscalisation Monuments historiques
Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation de la loi Monument historique, il faut respecter quelques conditions. La première de toutes est bien évidemment de posséder un bien classé monument historique ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques. La deuxième règle, et sans doute la plus importante, est l’obligation de conservation du bien pour une durée minimale de 15 ans. Ensuite, le bien doit appartenir à un propriétaire et non à une société, à l’exception des SCI familiales. Il ne doit pas être mis en copropriété et, en cas de travaux, il faudra faire appel à des artisans agréés sous la supervision d’un architecte des Bâtiments de France.
En résumé, pour vendre un bien classé ou inscrit aux monuments historiques, un propriétaire doit avoir respecté son obligation de conservation de 15 ans. Il est également obligé d’informer le futur acquéreur de la condition de monument classé ou inscrit et de notifier le préfet de la mise en vente du bien.
Quelles démarches pour vendre un bien classé monument historique ?
Comme pour un bien immobilier de prestige, la vente d’un bien classé monument historique commence par l’évaluation de sa valeur vénale. Pour réaliser une estimation précise, mieux vaut faire appel à une agence immobilière spécialisée dans la vente de bien d’exception. Vous pourrez également vous renseigner auprès d’un notaire, s’il s’agit d’une succession. Ces professionnels de l’immobilier possèdent des connaissances utiles sur le marché des biens atypiques dans un secteur donné.
Une fois la valeur vénale du bien estimée, l’agence immobilière est encore une fois l’intermédiaire privilégié pour assurer la vente de votre bien classé. Ce type de propriété est rare sur le marché, car il présente des caractéristiques qui peuvent nuire à son attractivité. Il vous faudra donc toucher un réseau spécifique d’acheteurs, notamment parmi les personnes dont les revenus sont fortement imposés. Un agent immobilier spécialisé dans la vente de biens d’exception aura toutes les cartes en main pour vous accompagner dans votre projet de vente.
La fiscalité dans le cadre de la revente d’un bien classé monument historique
Depuis 2009, et en vertu de l’article 156 bis du Code général des impôts, un bien classé en loi Monument historique soumet son propriétaire à une obligation de conservation d’une durée de 15 ans. Si la revente du bien a lieu à l’issue de cette période, il n’y a aucune conséquence fiscale pour le propriétaire qui est libre de mettre en vente ce bien. Au contraire, si la revente intervient avant la fin de cette période obligatoire de 15 ans, les sommes précédemment défiscalisées seront remises en cause, sauf cas exceptionnels :
- licenciement ;
- invalidité de 2e ou 3e catégorie ;
- décès du propriétaire ou de son conjoint.
En l’absence de justification, le revenu du propriétaire, global ou foncier net, de l’année en cours ainsi que des deux années suivantes, sera majoré d’un tiers de la somme des charges affectées au titre des dépenses réalisées.
Dans le cas d’une transmission à titre gratuit, il n’y a aucune conséquence à la condition que l’héritier suive l’engagement initial pour le reste de sa durée à compter de la date de transmission.