Quand puis-je être exonéré des taxes sur les plus-values immobilières ?
Par Valérie Valin-Stein – Publié le 22 janvier 2015 à 12h04
Le Figaro Immobilier – Quand puis-je être exonéré des taxes sur les plus-values immobilières ?
QUESTION-RÉPONSE – Les plus-values immobilières résultant de la vente d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain sont imposées à l’impôt sur le revenu. Bonne nouvelle, de nombreuses situations vous permettent d’être exonérées.
Fort heureusement, il existe de nombreux cas vous permettant d’être libéré de cet impôt sur les plus-values immobilières. Ces exonérations peuvent être liées à la nature de la vente ou à la qualité du vendeur. Cependant, elles sont soumises à de strictes conditions.
Les exonérations les plus courantes liées à la nature de la vente
Le premier cas d’exonération concerne la vente de votre résidence principale ou, s’il s’agit d’un bien mixte, de la partie du bien constituant votre résidence principale. Les dépendances immédiates et nécessaires de votre résidence principale (chambre de bonnes, garage situé à moins d’un kilomètre…) sont exonérées lorsqu’elles sont cédées en même temps. En principe, le bien doit encore être votre résidence principale au moment de la vente. Vous bénéficiez, néanmoins, de l’exonération si vous avez déjà quitté le logement le jour de la vente, si vous l’occupiez comme résidence principale jusqu’à sa vente. Dès lors, la cession doit intervenir dans un délai normal (un an maximum) à partir de votre déménagement.
A savoir
Aux yeux du fisc, votre résidence principale répond à deux conditions : vous y résidez habituellement (et effectivement) avec votre famille et vous y avez le centre de vos intérêts professionnels et matériels. Lorsqu’il n’est pas possible d’utiliser le critère familial, la résidence principale est celle où vous avez les attaches les plus fortes.
Vous pouvez également être exonéré si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale. Dès lors, la première cession d’un logement dont vous être propriétaire peut être exonérée. Il peut s’agir, par exemple, d’un bien locatif ou de votre résidence secondaire. Pour bénéficier de cette exonération vous devez remplir une double condition: ne pas avoir été propriétaire directement, ou par l’intermédiaire d’une société immobilière, de votre résidence principale dans les quatre années précédant la cession et réinvestir le prix de vente dans la construction ou l’acquisition de votre résidence principale, dans les deux ans suivant la cession.
Une autre possibilité d’exonération concerne la vente d’un bien dont la valeur ne dépasse pas 15000 euros. Il s’agit généralement de ventes portant sur des parkings ou des locaux de très petite surface.
A savoir
La vente d’un bien après une expropriation pour cause d’utilité publique peut être entièrement exonérée. Pour cela vous devez employer au moins 90% de l’indemnité dans l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles. Vous êtes aussi exonéré de plus-value si vous vendez, avant le 31 décembre 2015, le bien à un organisme en charge du logement social (organisme HLM, société d’économie mixte gérant des logements sociaux…).
Des abattements liés à la durée de détention
La vente de biens détenus depuis plus de 30 ans peut vous permettre de bénéficier de certains abattements. Ainsi, vous êtes ainsi, exonéré au bout de 22 ans pour la part imposable à l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux. La durée de détention est décomptée par période pleine de 12 mois depuis la date d’acquisition et jusqu’à la date de cession. Aussi, les fractions d’années incomplètes ne sont pas prises en compte. Par exemple, si vous détenez un bien depuis dix ans et six mois au moment de la vente, seules dix années sont retenues.
Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6% par an de la sixième à la vingt-et-unième année de détention et de 4% pour la vingt-deuxième année.
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est moins avantageux: 1,65% par an de la sixième à la vingt-et-unième année, de 1,60% pour la vingt-deuxième année et de 9% de la vingt-troisième à la trentième année.
Les cas d’exonérations liées à la qualité du vendeur
Les retraités, bénéficiaire d’une pension de réversion ou d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie sont exonérés d’impôt sur les plus-values immobilières. Cependant, cette exonération est accordée sous condition de ressources. Pour une vente réalisée en 2014, le revenu fiscal de référence du cédant ne devait pas dépasser 10306 euros en 2012, pour une part de quotient familial et 13058 euros pour une part et demi.
A noter
Les plafonds 2015 devraient être connus prochainement
La vente d’un logement quitté pour entrer dans un établissement spécialisé (établissement d’hébergement pour personnes âgées ou âgées dépendantes, foyers de vie…) permet également de bénéficier d’une exonération. Toutefois, cette exonération est soumise à une double condition. D’une part, la vente doit être signée chez le notaire dans les deux ans suivant l’entrée dans l’établissement. D’autre part, pour une vente réalisée en 2014, le revenu fiscal de référence du vendeur ne devait pas, excéder 24236 euros en 2012 pour une part de quotient familial, 29898 euros pour une part et demi et 34355 euros pour deux parts. Par ailleurs, le logement vendu ne doit pas avoir été ni loué, ni occupé depuis le départ de la personne, même gratuitement, y compris pour une courte période (excepté s’il s’agit d’un proche vivant déjà dans le logement).
Sont également exonérés, les non-résidents d’un état membre de l’Union européenne (UE), de Norvège, d’Islande, du Lichtenstein, ou d’un état ayant signé une convention avec la France comportant une clause de non-discrimination. L’exonération est alors plafonnée à 150.000 euros de plus-value imposable. Elle s’applique à la cession d’un seul bien (libre ou loué) situé en France, réalisée depuis le 1er janvier 2006.