Demande soutenue malgré la quasi-absence d’acheteurs étrangers, fort stock de biens sur le marché, prix stables : après le confinement, le marché parisien fait preuve d’un dynamisme inattendu. PAR BAPTISTE BLANCHET.
Propriétés Le Figaro – Propriétés de France, novembre 2020. Immobilier
Très fortement impacté par le confinement, le marché parisien de l’immobilier de prestige semble reparti, presque comme si de rien n’était. La Chambre des notaires du Grand Paris a ainsi constaté une hausse des prix de 8 % lors du deuxième trimestre 2020. Confirmant le rôle de valeur refuge de la pierre. « La reprise post-confinement a été immédiate, nous avons réalisé une progression d’activité de 30 % sur le troisième trimestre par rapport à 2019,. Un résultat lié à un rattrapage des deux mois de confinement et à des acquéreurs particulièrement actifs avec de nouveaux projets de vie »,. Souligne Richard Tzipine, directeur général de Barnes.
« Si l’été a logiquement marqué une pause, la reprise après le confinement a été très soutenue car les gens qui avaient envie de déménager n’ont pas changé d’avis, bien au contraire. D’autant que, pendant le confinement, beaucoup ont “vécu” les défauts de leur logement », complète Roger Abecassis, président de Consultants Immobilier.
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« l’intérêt de la campagne »
« Dès le déconfinement, le démarrage a été immédiat avec les clients “classiques” qui avaient mis leurs projets en attente. Mais en plus différentes sortes de nouveaux clients : ceux qui se sont rendu compte de l’intérêt de la campagne, vendant leur résidence principale parisienne pour se mettre en location et acheter à la campagne (à une heure de Paris). Ceux qui quittent complètement Paris. Pour aller sur la côte basque, en Provence, dans le Luberon ou sur la Côte d’Azur.
Enfin, les investisseurs qui ne souhaitent pas avoir de liquidités en banque, mais investir dans la pierre : pour une résidence principale plus grande ou mettre en location », détaille Nathalie Garcin, présidente du groupe Emile Garcin.
Alors que la période s’annonçait incertaine, elle a paradoxalement déclenché une envie d’achat dans la capitale, malgré des tarifs élevés. Un duplex de 230 m2 avec jardin dans la prestigieuse villa Guibert, proposé par Barnes, a ainsi trouvé preneur pour 3 550 000 €. Tandis que Daniel Féau et Belles Demeures de France ont vendu un magnifique penthouse de 145 m2, à proximité immédiate de la rue Cler, à 33 000 € le mètre carré.
« Les acquéreurs en recherche avant le confinement ont, dans leur immense majorité, maintenu leur projet. Et le confinement a, en plaçant le confort que propose la résidence principale au centre des préoccupations de nombreux Parisiens, généré un nombre important de demandes nouvelles, indique Nicolas Pettex, directeur général de Daniel Féau. Ainsi, les acquéreurs référencés dans nos fichiers sont plus nombreux qu’ils ne l’étaient début mars. »
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LA RECHERCHE EFFRÉNÉE D’UN ESPACE EXTÉRIEUR
Le confinement a donné des envies d’espace et surtout de nature à de nombreux Parisiens. Beaucoup se sont mis en quête d’un espace extérieur (jardin, terrasse, balcon). « Depuis la rentrée, la demande semble toujours aussi forte, mais les clients étrangers ne sont pas de retour, car ils ne peuvent tout simplement pas revenir physiquement en France. En raison d’une offre plus importante depuis la fin du confinement, les prix se sont stabilisés, analyse Roger Abecassis.
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On constate néanmoins des tarifs toujours à la hausse pour les biens possédant un extérieur, les derniers étages avec terrasse suscitent un énorme intérêt, tout le monde veut son extérieur, même un petit balcon sur lequel on peut se mettre à deux. Ça devient un critère complètement décisif. »
Chez Emile Garcin, on constate avec plaisir que « quelques étrangers » font le déplacement surtout ceux qui viennent d’Espagne, de Belgique, de Suisse et de Londres, même si les Américains sont encore très peu présents. Tout en confirmant cet engouement massif pour un extérieur. « Beaucoup de clients sont prêts à changer pour une terrasse ou un jardin, mais malheureusement, il n’y en a pas plus qu’avant. Le 10e et le 11e sont les quartiers les plus recherchés pour avoir plus d’espace. Ils deviennent aussi chers que le 16e », estime Nathalie Garcin, dont le groupe a récemment vendu un appartement de 130 m2 avec 50 m2 de terrasse avenue Victor-Hugo pour 2 500 000 €.
« une jolie terrasse est devenue un must »
Chez Barnes, qui vient de céder un appartement de 139 m2 en dernier étage, plus 44 m2 de balcons et terrasses avec vue sur la tour Eiffel (4 250 000 €), on souligne que cette envie d’un « environnement plus vert » profite à des secteurs comme Neuilly, les Hauts-de-Seine ou les Yvelines. « Il est clair qu’une jolie terrasse est devenue un must, complète Nicolas Pettex. Dans la même logique, le marché de la proche et de la moins proche couronne ouest est très animé.
En ce qui concerne les acquéreurs étrangers, ils sont évidemment moins présents ; absence partiellement compensée par des Français de l’étranger, très actifs cet été, même si leur séjour a été plus bref et plus tardif qu’à l’accoutumée. » mois, explique Richard Tzipine, directeur général de Barnes. Une partie d’entre eux restent encore assez fermes sur des prix élevés, mais commencent à nous laisser entendre qu’ils sont plus ouverts à une négociation qu’en début d’année.
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Migration relativement marginale
De leur côté, les acquéreurs sont face à un choix plus large. Moins pressés dans la mesure où eux aussi peuvent imaginer les prix évoluer à la baisse dans une conjoncture de crise économique. Par ailleurs, nous assistons à une migration relativement marginale, mais réelle, vers des villes de province ou à la campagne. Certains peuvent télétravailler et installer leur famille, en faisant des allers-retours à Paris grâce à des durées de transport maximum de deux à trois heures via la SNCF.
» Les facilités de déplacement, la mobilité, constituent plus que jamais des aspects à prendre en compte avant un achat. « Avec les manifestations des gilets jaunes, le fait que la voiture soit quasiment bannie à Paris, pouvoir quitter la capitale facilement le week-end devient un critère important, qui favorise le 16e arrondissement car la sortie y est facile, confirme Roger Abecassis. En plus, on y trouve de bonnes écoles, des commerces de proximité. Le marché s’est lissé entre des secteurs comme Passy, Auteuil ou Victor-Hugo, qui sont tous devenus des quartiers branchés. »
UNE DIFFÉRENCIATION ACCRUE SELON LA QUALITÉ DES BIENS
Malgré l’optimisme qui prévaut, de nombreux experts décèlent les signes d’un ralentissement futur. Modéré, mais bien réel. « Dans les prochains mois, je vois une offre plus importante mais aussi une demande plus sélective, un peu moins bien fournie et moins bien financée avec la règle des 33 % de taux d’endettement fixée par les banques. Je mise donc sur une stabilisation des prix, mais sans recul, car le bien immobilier constitue le seul bien matériel dont les gens se soucient actuellement », analyse Roger Abecassis, président de Consultants Immobilier.
« Les biens de grande qualité (bon plan, vue, espace extérieur, très belle adresse) continuent – et continueront – à se vendre rapidement. De manière générale, il convient de ne jamais oublier que le parc immobilier parisien est figé. À la différence des autres capitales internationales, cela fait plus de vingt ans que l’on ne construit plus dans les quartiers centraux de Paris. Le déséquilibre offre/demande est structurellement ancré.et où les conditions de crédit seraient amenées à se durcir, la durée de commercialisation de certains produits pourrait tout de même s’allonger », nuance Nicolas Pettex, directeur général de Daniel Féau.
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« Le très haut de gamme ne devrait pas beaucoup souffrir »
« Depuis la mi-septembre, nous commençons à ressentir un vrai ralentissement dans les transactions. Car effectivement, les acheteurs semblent moins pressés compte tenu d’un choix plus important, mais aussi du risque de voir les prix baisser dans une conjoncture économique dont le pire semble devant nous, estime Richard Tzipine, directeur général de Barnes.
Nous pourrions assister non seulement à une baisse de volume, mais aussi à une baisse moyenne des prix liée à ce nouveau rapport entre l’offre et la demande. Le très haut de gamme ne devrait pas beaucoup souffrir, car les clients UHNWI (Ultra High-Net-Worth Individuals, ceux qui détiennent plus de 30 millions de dollars pour investir) seront toujours présents, au bémol près que les étrangers ne reviendront pas avant de nombreux mois. Le haut de gamme zéro défaut (bel ancien en étage élevé sans travaux, joli contemporain avec terrasse ou jardin) devrait aussi voir ses prix stabilisés. En revanche, les biens à défaut (étage bas, avec travaux, au coeur de Paris sans verdure) devraient voir la demande baisser et les prix chuter de 5 à 15 %. »
Roger Abecassis.
VISER UNE RENTABILITÉ À MOYEN OU LONG TERME
Ce rééquilibrage attendu ne devrait toutefois pas être synonyme d’inactivité. « C’est le bon moment pour acheter, car nous sommes dans un marché sain et logique avec des prix bien établis. Ce qui est joli se vend cher, un bien moyen se vend moins cher, juge Roger Abecassis. Après le confinement, on a clairement ressenti une forme d’euphorie chez certains clients qui ont eu envie de se faire plaisir, de “jouir de la vie”, ce qui passe par l’achat d’un bel appartement ou d’une maison. Mais peut-être qu’au printemps prochain, quand certaines entreprises connaîtront des difficultés, les choses seront différentes. Mon conseil est de vendre avant d’acheter, car l’offre est plus abondante et cela permet d’acter ce changement, de passer plus vite le cap pour tous les membres de la famille. »
« Dans un contexte où les conditions de financement semblent devoir se durcir, un entretien préalable avec son banquier est indiqué. Une lettre de confort constituant un élément discriminant pour le vendeur en cas de pluralité d’offres », conseille pour sa part Nicolas Pettex.
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« La baisse du prix du marché n’est que relative »
Malgré l’incertitude, il faut aussi savoir se décider vite quand des opportunités se présentent, car elles ne sont pas si nombreuses. « Lorsqu’on achète et que l’on vend de façon concomitante, la baisse du prix du marché n’est que relative, et de façon générale, acheter un bien immobilier est un projet de long terme, alors que le marché devrait repartir à la hausse dès lors que la crise liée au Covid sera terminée. Autrement dit, un projet pour une période minimum de trois ans ne devrait pas être perturbé dans son raisonnement de rentabilité, prévoit Richard Tzipine.
Si une agence immobilière reconnue travaille sérieusement, 15 à 20 visites sont largement suffisantes pour obtenir les meilleures offres et avoir une idée précise du prix. Attendre plus longtemps pour une offre théoriquement meilleure risque au contraire d’entraîner au bout du compte un prix moins élevé. Pour les acquéreurs, le conseil est de ne pas se précipiter, de profiter de l’offre considérable actuelle, mais dès lors que le coup de coeur est là, ne pas chercher à trop négocier, car sinon un autre client n’hésitera pas à passer devant. En revanche, celui qui achète de façon plus rationnelle qu’affective. Par exemple un investisseur, trouvera certainement des affaires intéressantes comme pendant toute période de crise ou de léger retournement du marché. »
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