par Roger Abecassis, Président du Groupe Consultants Immobilier.
La rentrée immobilière en 2025 ?
Mécaniquement et uniquement dopé par la baisse des taux d’intérêt continue depuis septembre 2024, le marché immobilier parisien a repris en ce début d’année avec un rythme de transactions bien supérieur à la fin de 2024.
Depuis fin 2022, les vendeurs ont ajusté leur prix à la baisse et dès lors en ce début d’année, les acquéreurs en attente depuis trop longtemps, dopés par des taux d’intérêt devenus intéressants ( entre 3 et 3,2 % sur 15 ans ), franchissent le pas de l’acquisition.
Un marché immobilier plus disparate
Ces mêmes acquéreurs restent malgré tout très exigeants. Ils font des offres d’achat uniquement pour les biens de qualité en ayant l’assurance de pouvoir les revendre à l’avenir dans de bonnes conditions sans prendre trop de risque.
Certains sont prêts à faire des concessions en achetant des biens avec défauts mais négocient en contrepartie de fortes baisses de prix.
En revanche, pour les biens mis en vente qui cumulent toutes les qualités, surtout sur le marché du très haut de gamme, les prix n’ont pas baissé et la rareté fait que certains acheteurs, de peur de les rater, n’hésitent pas à offrir le prix du mandat.
Ainsi, la photo du marché montre dès lors une grande disparité de prix de vente en fonction de la qualité des biens proposés qui varie sur Paris Ouest de 8 000 à 30 000 € du mètre carré
Pourquoi de telles différences de prix ?
Les qualités sont valorisées et les défauts pénalisés :
Au sortir du COVID, les acquéreurs recherchent systématiquement plus haut, plus clair, plus fonctionnel, plus confortable, et le graal : une vue dégagée, une bonne exposition, la vue sur un monument (avec en spécial bonus la Tour Eiffel), un extérieur et un vrai dernier étage
Et donc, ils sanctionnent : un mauvais emplacement, l’absence de commerces et d’écoles à proximité, l’absence de clarté, les premiers étages, les vis à vis proches, les immeubles sans standing, des appartements mal rénovés avec une décoration qui ne leur conviennent pas et un bilan énergétique mauvais.
Prévision du marché immobilier sur l’année 2025
Si les taux d’intérêt franchissent le seuil des 3% sur 15 ans à la baisse, le volume des transactions reprendra sur le rythme soutenu des années 2021 et 2022.
De nombreux acquéreurs sont toujours en attente de trouver l’appartement ou la maison de leur rêve depuis trop longtemps. Baisse de prix et taux avantageux les rendent motivés pour enfin mettre leur bien en vente et changer pour mieux.
Aussi la baisse des prix continue depuis 2022 est stoppée, le marché se stabilise avec une grille de prix bien établie qui vont rendre les négociations plus saines et vont permettre de retrouver un volume de transaction à la hausse.
Seules des mesures gouvernementales pénalisantes pourraient gripper en partie ce processus clair de reprise comme l’idée d’augmenter les droits de mutation de 0,5% que feu le gouvernement Barnier avait évoqué. De même, une éventuelle reprise de l’inflation pourrait stopper la baisse continue des taux qui constitue le déclencheur principal de cette reprise attendue.
Nous restons donc très optimistes pour 2025 avec une année charnière qui, si rien ne la perturbe en matière de législation, va marquer une reprise franche du marché après deux années pleines de turbulences.